鐵路東移 南市東區跑程序:以「不成」為目的的協議價購

2018/04/28

焦點事件記者孫窮理報導

台南市東區衛民街居民認為「協議價購」鑑價不公拍桌怒罵。(攝影:孫窮理)

重點必讀

南鐵東移案,在仁德區進入土徵程序、台南市東區和北區也進入「協議價購」後,來到一個緊鑼密鼓的階段;參見:2017/09/20〈仁德段土審 南鐵東移進入新篇章〉、2018/03/30〈南鐵協議價購開始 自救會控南市府、鐵工局「威逼誘騙」

至於《土徵條例》修法,改為「市價徵收」,對於以土地徵收為手段的開發案,造成的影響,也可以從「雙溪水庫」的開發上看到:2018/03/19〈情義相挺 命運共同 雙溪匯流處 那些反水庫的人

台南鐵路地下化計劃,逐漸進入爭議的熱區,4月27號,一連兩場台南市東區的「協議價購」會議在德光里活動中心舉行;包括反台南鐵路東移自救會會長陳致曉在內的地主,從程序到個案的估價提出許多批判與質疑。

值得注意的,是《土地徵收條例》修法,改為「市價徵收」後產生的變化,南鐵地下化計劃「核定版」公佈於2009年,《土徵條例》修法(2011/12)前,當時徵收價格還是以「公告地價加4成」計算,陳致曉說,現在鐵工局實際估出的價格,的確比之前依照「核定版」預算估計,多出高達兩、三倍。不過,這個價格,仍然引起住戶們的質疑。

會場的安排是,在大台上,拿著麥克風講,由鐵工局報告,再由大家對整個協議價購的的程序提出意見,一旁佈置了幾張會議桌,地主對於自己土地、房屋的鑑價,作個別的討論;住在衛民街的胡先生,下午一開頭就直接拿出自己家的案例,要求以此為代表,公開檢視。

他質疑,自己家的土地被估出一坪31到32萬,但是最近旁邊隔一條鐵路的商業區土地已經交易到一坪160萬,附近的國產署在2014年標售非商業區土地,也賣到一坪50多萬;同時,他也質疑,自己三樓半的透天,只被估價到120萬,地上物是要以「依重建價格」估計,「現在在這邊,120萬能蓋回一棟三樓半的透天回來嗎?」。

胡先生要求公開自己家的估價比較基礎,並認為居民被迫遷離長久居住、生活機能良好的地段,「協議價購」的價格應該高於市價,但會議主席鐵工局規劃組副組長施文雄只不斷以法律規定、過程公開透明、接受檢視做回應,始終沒有提出胡先生所要求的他的房屋的「比較基礎」,僵持約20分鐘後,胡先生憤然離開會場。

胡先生要求公開、具體檢視自己土地、房屋價格的估算,但是被鐵工局模糊帶過,之後憤然離場。(攝影:孫窮理)

而一旁的「個案」討論,場面同樣火爆,與胡先生住在同一個街區的住戶數度對不動產估價師拍桌怒罵,他質疑自己的家正面臨9米的衛民街,卻與同一個街區的其他面臨3米巷道的房屋,估出一樣的價格,這是什麼道理?

承接鐵工局土地部份估價作業的冠信不動產估價師聯合事務所估價師龔恒永接受記者訪問時表示,估價的作業,完全依照《不動產估價技術規則》進行,首先先劃定區段,在該區段中找到一個條件平均的「比準地」,上述兩個個案,是在衛民街的同一個區段,「比準地」是「育樂段1402」地號這塊土地,所以會估出相同的價格出來。

至於比較的基準,則是以鄰近、條件類似、一年內的交易,找到幾個實際交易的「比較標的」做比較,如這個區段,是由3個「比較標的」綜合比較出來的;在「實價登錄」下,3筆「比較標的」,其實上網都查得到,這個時候,就可以檢視「比較標的」是否合理、計算的公式能否被接受,甚至由居民也來找估價師比較。

那剩最後一個問題了,「比較標的」是哪3個交易個案?很遺憾,龔恒永說,鐵工局方面表示這個資料不能提供。

看起來,公開鑑價仍可以更透明;但問題恐怕不在這裡,而在「協議價購」本身是公平的嗎?真的能「協議」得了嗎?「協議價購」不成,接下來就是「土地徵收」,鐵工局估出來的價格你接不接受,估價透不透明都已經不是重點,反正接下來就是「徵收」,龔恒永說,接下來,就是由市府另外再委託估價師估價,估出來的價格,和他們估的未必會相同。

到了徵收階段,查估出價格之後,還要進入市府有更大操作空間的「地價及標準地價評議委員會」,討論出價格,再經過內政部土地徵收審議之後,就不再是你接不接受的問題了。作為法律上設計,讓土徵看起來像是「最後手段」的「協議價購」階段,對鐵工局來說,是不會在乎協議成不成的,甚至於可說協議的目的,就是讓它不成,整個開發案,才能進入下一個步驟。

東區的「協議價購」預計下週二(5/1)再開兩場會議後,四場程序跑過,就將進入「徵收」的最後階段。