台灣台酒建國啤酒廠前身為成立於1919年的「高砂麥酒株式會社」，1920年工廠落成，已有超過百年歷史，2000年後經歷過兩度停工、復工。工會與文資團體抗爭逾二十年，生產出一套「活保存」論述，希望同時保留文化資產與生產能力。
關廠和「活保存」的拉扯
台灣在1992年，成為關貿總協（GATT）觀察員，1994年開放菸酒進口，在市場競爭下，菸酒公賣局面臨「公司化」與「民營化」、被要求獲利的壓力；此時，公賣局啤酒的市占率受到衝擊，位於台北市精華地段的建啤土地，成為創造利潤的重要籌碼。
1998年起，公賣局計畫關廠，把人力調撥到1997年投產的竹南（復興）啤酒廠，工會展開抗爭，而訴諸文化資產保存，成為工會反關廠的重要策略，1999年，行政院定調生產線不中斷的活化保存模式註釋。
然而，公賣局仍不顧此一定調，持續拆除設備，2000年底，廠內原料用謦，使得建啤停產，直至2000年6月，北市府指定古蹟、8月，政黨輪替後的行政院表達明確持續推動「活保存」的態度，才在2002年底，恢復投料生產註釋。
1999/4/27，行政院召集的協商會議，及2000/1/26行政院文化資產保存推動小組第五次會議結論就都提到，「以維持少量生產限為原則，並以生產線不中斷及活化保存方式辦理」，2000/4/8，台北市都發局也強調已「遵照決議意旨納入規劃」。
在建啤關廠事件上，1996/1到2000/6，擔任公賣局長的施顏祥是關鍵人物，他在任期間，積極推動公賣局走向「公司化」與「民營化」的改革，甚至牴觸行政院的決策，持續建啤關廠的動作，2000年政黨輪替後，接任的局長朱正雄也未停止關廠的動作，認為建啤「沒有必要再繼續投料生產」，直到行政院方面有明確態度，朱正雄的態度才隨之轉變，此時建啤已經由90年代的八百多人，減少到125人，經過這一波停工、復工，最後能留下來的，僅剩八十人。
2002年，公賣局改制為台灣台酒，進一步的民營化計畫失敗，成為財政部100%持股的國營公司；而建啤的土地於2003年減資繳庫、產權交給國有財產局（今國產署）。
2004年，已經公司化的台酒管理層認為建啤的生產造成公司虧損註釋，之後以設備維修之名，於2006年3月再度停止投料，使建啤第二度停產，該年12月，北市府再登錄釀造大樓、貯酒室、包裝工廠為「歷史建築」，更加明確「活保存」的態度註釋、並祭出違反《文化資產保存法》的裁罰，建啤才在2007年5月復工。
在這個階段，台酒的董事長為民進黨政府延攬的「專業經理人」黃營衫（2002/10到2005/7）。
在同樣維持相同的生產設備與人力及土地成本下，同樣200萬打的產量，第一次停產前的1999年，有2億的盈餘，但是到了兩次停產間的2004年，卻由虧轉盈，這種差異，可能來自計算方式的不同。
這段時間，台酒引進了四槽式三十萬打的小規模生產設備，想要取代傳統的生產設備，然而此舉，有可能造成被指定「活保存」的原廠原設備遭到閒置、廢棄，使「活保存」成為空談。
2000年與2006年兩次公告對於「活保存」的用語也有所差距。2000/6/30指定古蹟的公告文字為「評定範圍內與生產線有關之機具設備均納入保存之範圍」；2006年登錄歷史建築公文則有「生產設備機器應在生產線不中斷之原則下活化保存」明確「活保存」的文字。
林欽榮時期的都市計畫
2018/10/29，時任台北市副市長的林欽榮（發言者）與時任台酒董事長吳容輝，在建啤召開記者會，一個多月後，林欽榮辭職，這個階段的計畫也胎死腹中（攝影：孫窮理）。
對公司化後，利潤導向台酒來說，位於台北市精華地段的建啤土地，最佳利用的方式就是用「企業總部」的名義，建商辦大樓；指定古蹟、歷建是無奈的結果，不過，台酒起碼還有廠區西半部可以利用，把原本的「工業用地」變更為「商業用地」或「特定專用區用地」，這需要台北市政府配合提出都市計畫變更。
在辦理都市計畫變更的過程裡，因為建啤的土地所有權，已經移轉給國產署，在沒有所有權的情況下，財務計畫不可行註釋，這一拖就是十年，一直到2012年，財政部作價投資把土地購回。
在這段時間，台酒的盤算，是用BOT的方式招商開發，但是因為土地不是自己的，所以根本做不到，不過，等到2012年，財政部作價購回土地之後，台酒又改變了想法，不再提BOT了。
2018變更案的使用分區
空間使用的想像
2018年都市計畫的空間想像（來源：林欽榮FB）。
到了2017/8，柯文哲第一任市長（2014/12-2018/12）任內，都市計畫終於通過北市府都市計畫委員會（以下稱「2018變更案」），2018/10/2，通過內政部的第二級審議；2018年10月29日，時任台北市副市長的林欽榮和台酒董事長吳容輝，在建啤召開記者會，隆重地宣佈市府和台酒將簽署「合作協議」。
「2018變更案」把原本全區的工業區，南邊59.5%變更為「特定專用區（一）」；另外40.5%的土地，捐贈註釋給市政府，市府規劃為公園、廣場、道路，以及文化展演空間。
土地由「工業區」變更為「特定專用區」後，土地價值將會提高。
在台灣相關法令制度的概念中，因為這個土地的「價值提高」，並不是來自開發單位的生產或投入，是一種不勞而獲的利益所得，所以需要回饋一些提高的價值給縣市政府，讓市民共享相關的土地開發價值。
內政部〈都市計畫工業區檢討變更審議規範〉第6條第1項：
「變更工業區應捐贈公共設施用地及可建築土地予直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所，並應符合下列規定：1.變更為住宅區、商業區應捐贈公共設施用地及可建築土地面積之合計佔變更工業區土地總面積之比例，分別不得低於百分之三十七、百分之四十點五；變更為其他使用分區者，由都市計畫委員會視實際情形審決之」。
台酒因為土地變更、價值提高，因此需要回饋給地方政府，讓市民共享土地開發的價值；這個案子40.5%捐贈的比例，剛好符合內政部「工業區變更為商業區」最低比例註釋的規範。
內政部〈都市計畫工業區檢討變更審議規範〉第6條第1項：
「變更工業區應捐贈公共設施用地及可建築土地予直轄市、縣（市）政府或鄉（鎮、市）公所，並應符合下列規定：1.變更為住宅區、商業區應捐贈公共設施用地及可建築土地面積之合計佔變更工業區土地總面積之比例，分別不得低於百分之三十七、百分之四十點五；變更為其他使用分區者，由都市計畫委員會視實際情形審決之」。
建啤的文資建物落在建啤東半部的中間區塊、及北部區塊，在「活保存」的具體規劃上，負擔活保存任務註釋的台酒，保有的「特定專用區（一）」裡，東半部是「啤酒生產線活保存」用途，西半部可以開發企業總部，和辦公室、旅館、百貨公司…等商業設施，加上保留古蹟的「增額容積」，有450%的容積率，而古蹟、歷建、捐贈及貯酒大樓的修復及活保存經費，就由增額容積價金來支出。
〈臺北市都市計畫書--擬定臺北啤酒工場暨周邊地區細部計畫案〉
柒、其他
三、本計畫區所捐贈公共設施用地上之文化資產,得由臺北市政府委託臺灣菸酒股份有限公司進行經營管理、辦理產業活保存等相關事宜。
不過，在「2018變更案」裡，廠區東北角的包裝工廠等，被劃入公園用地，未來屬於市府，這部份建啤的生產線有使用到；市政府也特別強調，未來「包裝工廠」由文化局督導，會委託台酒代為管理使用註釋，這也處理了生產線因為土地所有權分割而被切斷的問題。
「活保存」的概念和計畫
始建於1919年的建啤，為台灣工業化生產啤酒的濫觴，在這百餘年的歷史裡，大致可區分為日本時期、民國時期，以及2002年公司化之後三個階段，各階段自有其用於生產的設備。
公司化後，對於已經擁有4間啤酒廠註釋的台酒，一方面要繼續縮減建啤這座「戰力外」工廠的產能，以達到最後關廠的目的，一方面又不能不應付「活保存」的要求，因此引進了小規模生產的「精釀啤酒（Craft Brewery）」設備，將產線移轉至此。
台灣菸酒現有的啤酒廠：
| 酒廠名稱 |
量產年份 |
年產量 |
|---|
| 建國 |
1920 |
最高時約1,200萬打
目前約30萬打 |
| 竹南 |
1998 |
3,000萬打 |
| 烏日 |
1973 |
1,600萬打 |
| 善化 |
1968 |
2,700萬打 |
「精釀啤酒」為1970年代，由美國中小型獨立酒廠，面對工業化生產的大型酒廠瓜分市場壓力發起的反擊註釋，與本身就是大型酒廠的建啤的任務，有所矛盾；雖然精釀啤酒，能夠適應建啤生產量縮的型態，也更具市場的號召力，但考慮到整廠系統性生產設備的活保存要求，僅利用廠區局部區域生產的精釀啤酒產線，必然有所不足。
由台酒委託台灣歷史資源經理學會擬定、獲得工會支持與協力的「修復與再利用計畫註釋」可說是在上述諸多衝突的價值中，折衝的結果；在《文資法》裡，這樣的計畫，是文資保存的積極性動作，而不僅是取得文資身份、防禦性地避免被拆除。這個計畫在2019/12/30，通過台北市文化局的文資審議。
這一個「修復再利用計畫」在2019年12月30號，通過台北市政府文化局的審查，其中，對於建啤的「活保存」，設想了一組「三線」的藍圖：
- 「體驗線」主要在中間區塊最東側的「新發酵貯酒大樓」，這裡有日治時期的製酒設備。雖然若要保持營運，維護、衛生等需要較多的人力與成本；但至少要讓設備維護在還能運轉，可作為特殊節慶的少量生產、或民眾體驗的動態保存區域。
- 「生產線」主要在中間區塊的貯酒室、發酵室等建物，及戶外醱酵貯酒槽等，可量產金牌台啤、台啤18天等啤酒，維持一年70萬打台啤產能。
- 「精釀線」則設在偏北側的「包裝工廠」，生產少量、或客製化的精釀啤酒，作為新時代的商品。
在「活保存」的概念中，不只要留下文資建物，且將持續使用這些文資建物及設備，繼續啤酒本業的生產。而建啤座落在中間區塊的鍋爐室、配電室、冰凍機等，雖然都有古蹟身分，但現在都還能運作，得以用來支持生產所需的蒸汽、壓力、水、電等資源。
計畫擬定了一個「三線」的藍圖，首先是「精釀線」，維持並擴增在包裝工廠內，精釀啤酒的生產；之後是「經典線」，利用廠內設備，量產金牌台啤、18天生啤等，維持足以供應廠內未來規劃的啤酒餐廳等需求的一年70萬打台啤產能；最後是「體驗線」，將停用的生產設備，原地靜態展示。
此外，除了已被指定古蹟的鍋爐室（建號1716、1714）、空壓機室、冷凍機及配電室、抽水機室之外，在強調製程的系統性、關聯性保存的概念下，該計畫也提出將增加鍋爐室（建號518）、包裝用水處理室、配電室、包裝工廠、檢瓶場…等支援設施及建物，納入後續保存計畫。
北科大現身要地
到了柯文哲第二個市長任期，碰上了重大的轉折，跟建啤做了一百多年鄰居的台北科技大學以「校地不足」為由，認為過去市府開闢道路時，徵收了部份校地，要求市府拿建啤的土地來償還；此時，第一屆市府團隊中，在都市規劃上扮演重要角色的副市長林欽榮註釋和都發局長林洲民等去職，而柯市府對「2018變更案」的態度也發生翻轉。
林欽榮在2018年市長選舉後，辭去台北市副市長的職務，2020年6月，高雄市長韓國瑜被罷免、8月補選，由陳其邁當選，被認為屬於謝系人馬的林欽榮，再擔任高雄市副市長。
2018年12月，市長選舉（11/24）剛結束，市府在與台酒的內部協調會上，一改一個月前林欽榮高調宣佈合作的態度，認為增額容積的價金應該納入市庫，無法專款用於古蹟保存，且公有地內的房地設備，要公開招標，無法優先委託給台酒使用註釋。這牽涉到活保存的財源，以及生產動線的完整，等於掐住了整個計畫的咽喉，這卡住了市府和台酒的簽約和「2018變更案」的發布，之後市府也停止了和台酒的溝通。
台灣歷史資源學會副秘書長黃俊達表示，這兩個條件是由前副市長林欽榮設計的，先前必然已諮詢過市府內部的法律意見；且這兩條也已列進細部計畫、經北市都委會審議通過。黃俊達認為，這兩條並不真的有法律問題，僅為林欽榮走人、柯文哲變卦後，市府要停下計畫而找的理由而已。
此時，涉及翻案的政治力量，不僅是市政府，2018/12，教育部發函台酒，提及北科大討要校地的事情；2019/1/22，行政院政務委員張景森與北科大校長王錫福現堪建啤，與台酒董事長丁彥哲見面，北科大提出把台酒興建企業總部所需土地之外的用地，也就差不多是整個文資所在的東半部，撥給北科大做校地註釋，台酒拒絕，北科大不甘示弱，6/30，發起校友連署支持要地。
在北科大要地的過程中，曾提出不同的方案，早期提出要求東半部，如下圖（來源：2020年北市都發局簡報）：
之後也有回歸「2018變更案」，要求撥回饋市府的「公園」及「特專（二）」的方案。
2019年底，修復再利用計畫通過市府文資審議，工會和經理學會維護計畫的動作更趨積極，在地朱園里也對撥地北科大表達反對，2/24，工會向監察員陳情，7月在公共政策網路參與平台上發起連署，之後經理協會更舉辦的一系列常態性的倡議活動，「建啤活保存vs.北科大要地」的議題，於是也逐漸發酵。
一方面是政商資源豐厚的北科大及校友，一方是工會、倡議團體、里民和台酒公司，這個階段兩股力量拉成和局，市府持續卡住「2018變更案」不發布，也對撥遞給北科大，表達過有適法的疑義；行政院長蘇貞昌則將協調要地的政委，從張景森換成了吳澤成。
再次變更都市計畫
僵局，從陳建仁內閣（2023/1/31-2024/5/20）直接介入而被打破；尤其是在2024/7，因桃園市長任內「亞華案」被指控收賄，遭到調查與收押的副院長鄭文燦，被指控與政院介入建啤案有密切的關係註釋。
鄭文燦與北科大關係良好，雖然並肺北科大畢業，但北科大給予其EMBA榮譽學員的身份，並將創校後首位榮譽傑出校友頒給他。
2023/6/21，鄭文燦針對建啤案召集會議，決議由台酒提出「2018變更案」撤案理由送北市府，由北市府提出徹案，並由行政院繞過地方，循中央「逕為變更」程序，提出新的都市計畫變更案（以下稱「2024變更案」）。
在中央直接出手的情況下，由財政部派任的董事長丁彥哲也只能配合，7月，內政部次長花敬群出馬，與已經是蔣萬安任市長（2022/12/25）的市府達成共識，9月，再交給張景森協調、由教育部來提出都計變更註釋。
也有媒體直白寫道「外界有關柯文哲討好北科大校友，意在2024參選總統時獲得北科大校友人脈和金錢挹注的傳言卻甚囂塵上」（參考）。
另北科大於全台圈地（參考）、以及例如把寸土寸金的億光大樓的一樓出租給汽車品牌作展售中心（參考）等情況，也遭外界質疑，北科大爭得的土地，到底有多少會真的用在教學本業上。
對工會及文資團體來說，後來的方案也是無法接受的。在建啤廠區內，生產的各項程序落在不同位置，其之間又有連動相關性；所以問題不只是少多少土地，而是可能造成既有生產線的切裂、甚至中斷。例如在公園用地上、柯市府後來想改供給北科大使用的「包裝工廠」，是建啤現在唯一在製造精釀、台啤的生產區域，且末端的裝瓶設備也在包裝工廠。雖然柯市府不再強推撥用土地給北科大的方案，但市府也仍未公告已通過的都市計畫。建啤土地爭議被擱置仍未解。
「（台酒依法捐贈、屬於市有財產的）該等土地無償撥用予北科大使用非屬本府承諾之事項，且尚有法令適用之疑義」（參考）。
行政院強行介入
2023年後，與北科大關係良好的鄭文燦上任行政院副院長（參考），北科大透過鄭文燦與張景森，由政院直接量身打造土地撥用北科大計畫。
新的計畫中，將由台酒分割土地，將東南隅包含古蹟群的入口、「體驗線」、「生產線」、鍋爐室區等，減資繳庫回國產署。國產署將這塊地撥給教育部，教育部以「興建重大設施」為由，跳過北市府的都市計畫審議，直接由內政部的都市計畫審議將土地變更為大學用地，再交給北科大使用。
2023年，行政院介入的都市計畫方案（來源：變更建啤都市計畫書,112年12月）
直接由行政院出手，由財政部完全持股的台酒也無法有異議，已於2023年底的董事會上同意分割土地。由財政部負責收回撥用土地，由教育部提出「重大設施」計畫，由內政部逕為變更土地註釋，全部都可在行政院底下完成。
《都市計畫法》第27條：
都市計畫經發布實施後，遇有下列情事之一時，當地直轄市、縣（市）政府或鄉、鎮、縣轄市公所，應視實際情況迅行變更：
四、為配合中央、直轄市或縣（市）興建之重大設施時。
前項都市計畫之變更，內政部或縣（市）政府得指定各該原擬定之機關限期為之，必要時，並得逕為變更。
在這個方案下，台酒雖剩下西南隅土地，但將維持工業區身分，總部大樓的開發強度及容許使用將受限；又或者台酒需要再自己提出都市計畫（並另外再承擔40%的回饋市府土地）。
2023年行政院介入的都市計畫方案，對建啤產線現況的影響。
台酒雖保有現在進行生產的包裝工廠，但沒有鍋爐室區等區域。工會評估，若要新設添購相關設備，要花多久時間、設置在那裡會是一個問題；且可能需要7、8千萬，將由公司承擔這些設備成本投入。又或者公司根本無意投入、終導致建啤停產。
而北科大擁有鍋爐室、新發酵貯酒大樓等古蹟群，然而在「學校用地」上，不太可能進行生產使用，也遑論北科大是否有投產的技術與意願。此區看不出「體驗線」、「生產線」的產業活保存的可能性。「精釀區」的活保存，也可能在台酒的成本考量下，無意進行。
北科大需負擔古蹟與歷史建物的保存，但可在東南隅興建大樓，且享有古蹟與歷史建物區的容積調派，東南隅土地將擁有極高的560%容積率。