「台南市鐵路地下化專案照顧住宅」為台南市政府於南台南站副都心（第一期）區段徵收計畫都市計畫書住宅區註釋內，規劃面積1.9公頃的15層樓集合式住宅。以「公辦都更」方式，依《都市更新條例》劃定更新地區與更新單元註釋，2014/3/7與得標廠商富立建設簽約，2015/8/13動工，2018/2/3完工。
「照顧宅」是依據當時的《都市更新條例》第7條第1項第3款，「為配合中央或地方之重大建設」迅行劃定的更新地區。2019年1月，《都更條例》修法時，以重大建設與災後或防災等需要迅行劃定更新區域的情形不同，而移入該法第8條「策略性更新地區」（修法理由）。
該區段徵收區域內超過90%的土地為台糖所有，大多數皆屬農地，透過區段徵收，將土地重新劃定為住宅區、商業區即公共設施用地，照顧宅的基地原本亦為台糖農地，經區段徵收變更為住宅用地，詳參該
都市計畫。
照顧宅的開發模式，為富立建設以每坪9.1萬，這個遠低於每坪約20萬的市價，向市府購買土地，興建完成的建案，命名為「和築真邦」，其中「和築區」住宅340戶，店鋪26戶，首先提供南鐵拆遷戶以每坪約10.5萬參考的「成本價」購屋，售餘屋再由市府以成本價買回，公開標售，賺取差價，2020/4/28，市府標售40戶餘屋，住宅型得標均價每坪達21.7萬參考。至於「真邦區」則有住宅164戶，店鋪2戶，由富立建設出售獲利。
「照顧宅」為《土地徵收條例》法定補償之外的額外措施，依據台南市政府於2020/10/14的統計，扣除違建戶等不符合資格者，南鐵拆遷戶共302戶有資格申購，其中已申購271戶，已交屋263戶（參考）。依據市府的要點（第5點），有資格申購者需於「公告登記期間」登記申購，否則失去資格，但其實承購照顧宅期限，彈性甚大，並未依照此遊戲規則註釋
如，2020/10/14，拆除青年路陳家之後，三次登記其間早已結束，市府表示「感謝陳家退讓」，將「將研議以專案方式盡力提供相關幫助」（參考）。
除了提供「拆遷戶移居照顧」這一個目的之外，市府也強調了照顧宅「由公有土地引導沿線土地及機能再發展的延伸，維護基地及周邊不動產市場價值」這個目的參考。把照顧宅放到「南台南站新都心」計畫裡看，市政府透過區段徵收，將區內大面積的台糖農地，變更為住宅及商業區，在進行大規模開發初期，將2百多戶南鐵拆遷戶遷入，其目地也就是讓這些拆遷戶成為帶動開發的先頭部隊。
在市府的這個邏輯下，拆遷戶以成本價購入照顧宅，兩年後可以以市價賣出，賺取差價，也成為土地開發的獲利者；不過不同的拆遷戶想法差異甚大，有的人在拆遷後失去居住的空間，必須舉家遷入照顧宅，此時，照顧宅就失去脫手獲利的機會，而有的拆遷戶，則不願意配合市府，參與這個土地炒作的遊戲，但面對拆除的徵收與補償不足另行購屋或建新屋，只能被迫入局。而照顧宅也因此造成許多拆遷戶的家族中意見衝突，成為撕裂家族關係的導火線。
南台南站副都心區段徵收的區域原多為台糖農地。（圖片來源：2000/12 台南市政府 〈擬定台南市東區細部計畫（南台南站副都心地區）案說明書〉）
南鐵照顧宅周圍是大面積的台糖農地，現已變更為住宅及商業區，等待大規模開發。（攝影：孫窮理）